实际上在房企的“降档”之路中除增加融资外强化销售、紧缩投资也成为重要行动。
另外一些房企已经着手调整旗下项目的并表口径从而降低表内欠债规模。
“‘三条红线’中现金短债比最容易调治通过债务置换、加大销售就容易实现。净欠债率和资产欠债率(扣除预收账款口径)涉及谋划层面调整的难度较大。”该人士表现预计未来一到两年这都是房企的业务重心之一。
“降档”之路
以“三条红线”为代表的融资羁系政策正在潜移默化地影响企业决议。
广发证券认为这一调整意味着对房企金融资源的分配规则由已往的“市场化分配”调整为“政策约束分配”。
由于该政策将以“先试点、后推广”的方式实施这就给房企留下了调整的“窗口期”。
除了融资继续井喷外房企的拿地和投资等计谋也在发生调整。
中原地产公布的数据显示今年9月以来房企境内债券刊行凌驾1000亿元人民币比2019年同期的673亿上涨了48.6%延续了7月来的融资井喷现象。
根据新规如果三项指标均超出阈值为“红色档”房企的有息欠债规模以2019年6月底为上限不得增加；两项指标超出阈值为“橙色档”有息欠债规模年增速不得凌驾5%；一项指标超出阈值为“黄色档”有息欠债规模年增速不得凌驾10%；三项指标均未超出阈值为“绿色档” 有息欠债规模年增速不得凌驾15%。
该机构对434家房企（含非上市房企）的财政报表数据举行整剃头现红橙黄绿四档企业占比划分为 28%、18%、33%、21%。
该机构指出综合已往两年房地工业的新增融资规模来看新政不会对行业的稳定带来较大打击但对于一些试图借助高欠债实现高增长的房企来说新政无疑会带来约束。
北京某上市房企相关卖力人向21世纪经济报道表现融资井喷的原因除了低资金成本的大情况外还因房企在追赶“三条红线”全面实施前的时间窗口期。
另据相识对于近一年拿地销售比凌驾40%或者已往三年经运动发生的现金流量净额一连为负的房地产企业羁系层也会视实际情况削减其信用债刊行规模并对信托融资、资管产物、外洋融资等给予限制。
中原地产首席分析师张大伟指出近期房企融资的平均票面利率集中在4%-5%左右显着低于去年同期6%-8%的水平。
与已往两年相比今年房企融资的成本总体偏低大多房企的成本主维持在个位数水平。10月23日 厦门象屿刊行一笔9亿元的短融债券利率低至2.7%。
10月26日 绿城刊行9.5亿公司债券其中品种一5年期的票面利率仅为3.82%。
前述房企人士指出“三条红线”意味着房地产高杠杆时代的终结在政策全面实施之前房企正面临最后的“窗口期”。
未来一段时间通过增补流动性举行“降档”仍将是各家房企的主要行动。
受流动性宽松、融资成本下降的影响今年二季度以来房地产融资规模维持在高水平。进入下半年作为主要手段的境内债券融资规模显着提升。
最后的“窗口”
在销售方面部门房企实施“以价换量”的计谋并取得显着效果。国家统计局的数据显示今年9月单月全国商品房销售面积为1.86亿平方米同比上涨7.25%；销售额为1.87万亿元同比上涨16%。两项指标均创下历史同期新高。
投资方面企业的行动显着放缓。易居克而瑞的统计指出在疫情影响事后房企在今年第二季度迎来补货岑岭。
但到第三季度随着金融羁系力度的连续收紧房企投资金额显著下滑。
数据显示三季度TOP50房企投资金额较二季度下滑26%。
其中在“三条红线”羁系政策出台后9月单月投资金额泛起断崖式下跌较二季度的月度均值下降42%仅高于今年1、2、3月。
该机构指出“一方面是二季度补货之后企业重点仍在‘促销售、抓回款、稳现金’上；另一方面随着‘三条红线’羁系政策的出台企业融资进一步收紧也导致房企投资意愿下滑。”
这种心态直接影响了土地市场。
前述机构统计显示9月份200家房企参拍重点地块的次数显著降低53%企业未到场重点地块的出让尚有32%的房企参拍次数在5次及以下参拍凌驾10次的房企仅有6%。与此前努力参拍相比三季度末房企审慎投资态度可见一斑。
多数机构认为虽然四季度是拿地岑岭期但房企的投资态度仍将延续审慎态势。
前述房企人士还指出在“降档”之路上除了上述短期行为之外许多房企已经启动了长效措施。好比优化治理架构提高周转效率缩减运营成本等等。
其中不乏对员工实施薪酬调整甚至裁员。
以“三条红线”为代表的房地产。
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